El Parlamento catalán aprueba la Ley del derecho a la vivienda

El Parlamento de Cataluña aprobó el pasado miércoles, 19 de diciembre, la Ley del derecho a la vivienda. Se trata de la primera ley que trata íntegramente la problemática de la vivienda y permite afrontar, de manera global y por primera vez, todos aquellos aspectos que garanticen el acceso a la vivienda, como la construcción, promoción, gestión, habitabilidad, conservación y rehabilitación, y las garantías a los consumidores.

Como eje más visible de la Ley, destaca la definición de la función social de la vivienda, ya que permite incorporar aspectos innovadores que reflejan la realidad social, como el acoso inmobiliario, la subocupación y la sobreocupación de las viviendas, o la degradación física de las viviendas.

La Ley nace con la vocación de hacer frente a los problemas sociales generados por la vivienda los últimos diez años en Cataluña y en la cual ni el libre funcionamiento del mercado ni las normativas existentes han sido capaces de encontrar solución. Durante este periodo, los precios de las viviendas han subido un 300%, mientras que los sueldos sólo han aumentado un 30%. Esta situación ha generado una importante discrepancia y segregación, que han llevado a situar la vivienda en el nivel de máxima exigencia ciudadana. Y, además, ha generado peajes sociales injustos como el acoso inmobiliario o la sobreocupación, entre otros.

La situación de la vivienda ha cambiado y, por lo tanto, también hay que cambiar algunos de los principios normativos que la regulan para encontrar nuevas vías de solución efectiva a los problemas. Con la aprobación de esta Ley, Cataluña pasará a disponer del instrumental jurídico básico, que, junto con la legislación urbanística, tendrá que permitir dar respuesta a los problemas actuales, actuar preventivamente de cara al futuro, y dar cumplimiento a los importantes retos colectivos asumidos con la firma del Pacto nacional para la vivienda.

Objetivos de la Ley del derecho a la vivienda

En el ámbito de las garantías para el derecho a la vivienda, la Ley:

1. Considera la provisión de viviendas destinadas a políticas sociales como servicio de interés general. Con eso, el sector público se compromete a adoptar medidas dirigidas a la existencia de vivienda asequible suficiente y adecuada para la población, ya sea generándolo él mismo, o en colaboración con la iniciativa privada o con la iniciativa de carácter social.

2. También establece la función social de la propiedad de la vivienda, y regula la reacción pública ante situaciones de incumplimiento de esta función social con diversos instrumentos, priorizando siempre las actuaciones preventivas, de fomento y de asistencia. Entiende como incumplimientos de la función social de la propiedad: la no utilización permanente de las viviendas, la sobreocupación, la comercialización de infraviviendas, el no cumplimiento del deber de mantenimiento y conservación, y no destinar las viviendas con protección oficial a residencia principal y permanente.

3. Define de manera precisa la sobreocupación de las viviendas, no sólo sobre la base de la superficie por persona, sino también sobre la base de las relaciones familiares y las condiciones de uso de la vivienda, para permitir una actuación más justa y precisa de la Administración pública respecto de este fenómeno.

4. Define con precisión la situación de las personas sin hogar, da una visión amplia del fenómeno y pone en un primer lugar de exigencia para la Administración la erradicación de estas situaciones, y obliga a realizar actuaciones específicas de vivienda de inserción en los programas sociales de integración.

5. Introduce en Cataluña uno de los instrumentos básicos de los estados del bienestar en materia de vivienda, como es la ayuda directa a las familias para hacer frente al coste de su vivienda de alquiler, o las cuotas de amortización de préstamos en situaciones especiales, entendidos como una prestación social, con el fin de propiciar la inserción social y evitar desahucios socialmente no aceptables.

6. Introduce el concepto de “masoveria” urbana como una de las formas a impulsar para promover alquiler de viviendas con necesidad de rehabilitación, dirigido a colectivos con bajos ingresos.

7. Y tipifica el acoso inmobiliario y considera como uno de los indicios del acoso la negativa por parte del propietario a cobrar la renta.

En el ámbito de la mejora del acceso a la vivienda, la Ley apuesta por la creación de un parque específico de viviendas asequibles en todos los municipios de Cataluña, que permita atender las necesidades de la población que necesita un alojamiento y no lo puede conseguir en el mercado libre.

Con este objetivo:

1. Obliga a aprobar el Plan territorial sectorial de vivienda como instrumento de concreción en el territorio de las políticas de vivienda, en función de las necesidades estimadas y de la disponibilidad de suelo.

2. Establece que los ayuntamientos que quieran concertar políticas de vivienda con la Generalitat elaboren un plan local de vivienda que refleje el diagnóstico sobre las necesidades y las medidas a adoptar para conseguir los objetivos perseguidos.

3. Introduce el principio de solidaridad urbana, estableciendo la obligación que todos los municipios de más de 5.000 habitantes dispongan, en un periodo máximo de 20 años, de un parque mínimo de viviendas para políticas sociales del 15% de su parque total.

4. Establece que en caso de revisión de los planeamientos, los municipios no puedan reducir las reservas obligatorias de suelo para vivienda protegida obtenidas hasta el momento.

5. Establece el mecanismo para declarar áreas de compra preferente de inmuebles por parte de la Administración -áreas de tanteo y retracto-para poder incrementar el parque de vivienda protegido en la ciudad construida, y evitar operaciones especulativas con edificios degradados y la expulsión de los residentes.

6. Prevé calificaciones en el suelo urbano consolidado que supongan un destino a la edificación de viviendas con protección oficial en las operaciones de obra nueva o sustitución, con la finalidad que la generación de este tipo de vivienda no tenga que depender únicamente de suelos de nuevos crecimientos o de renovación urbana integral.

7. Prevé que los planes de los municipios de más de cinco mil habitantes tengan que calificar terrenos para el nuevo sistema urbanístico de viviendas dotacionales públicas como vía realista para hacer frente a las necesidades de asistencia o emancipación de colectivos específicos. Prevé que la construcción o gestión de las viviendas dotacionales públicas pueda ser realizada por la administración titular o por terceros, mediante la concesión de derechos de superficie o concesiones administrativas, y regula la posibilidad de destino de suelos de titularidad privada al sistema de vivienda dotacional pública, a cambio de derechos de superficie o concesiones administrativas a favor del cedente por 50 años.

8. Crea un fondo de solidaridad urbana de apoyo de la Generalitat a los ayuntamientos en la creación de parques de vivienda con finalidad social.

En el ámbito de la calidad del parque y de la construcción, regula el deber legal de conservación y rehabilitación, que se define como la obligación de las personas propietarias de mantener los inmuebles residenciales en condiciones de uso efectivos y adecuados. Y por eso:

1. Prevé el establecimiento de convenios de rehabilitación con apoyo público para poder cumplir el deber de conservación y rehabilitación en situaciones de imposibilidad económica.

2. Establece la obligación de los arrendatarios de usar las viviendas de manera adecuada.

3. Establece la posibilidad de incorporar un calendario de visitas del propietario para comprobar el estado de la vivienda.

4. Establece un sistema de inspección técnica de los edificios obligatoria, para controlar el buen uso y mantenimiento.

5. Dota las administraciones públicas de instrumentos para luchar contra las situaciones de desocupación permanente de las viviendas, de sobreocupación o de infravivienda.

6. Incrementa la obligación de las vías de fomento para conseguir poner en el mercado las viviendas desocupadas.

En el ámbito de la nueva construcción y del mercado inmobiliario, para incrementar los estándares de calidad y dar las máximas garantías jurídicas a los consumidores:

1. Determina que todas las nuevas viviendas que se construyan en Cataluña, además de los requisitos de calidad y sostenibilidad, tienen que ser accesibles para las personas con disminución, y se tienen que proyectar con criterios de flexibilidad para adaptarse a la vida cambiante de los hogares. Y todos los nuevos edificios de más de dos plantas tendrán que disponer de ascensor.

2. Establece registros públicos de homologación de empresas constructoras e inmobiliarias para dar transparencia en el mercado inmobiliario y las máximas garantías a los consumidores.

3. Crea la figura del promotor social como persona comprometida de manera principal y estable en el tiempo en la promoción de vivienda protegida, de alquiler o de venta, y distingue tres categorías, en función del grado de implicación con la política de vivienda. Además, fija las formas de obtención de suelo público por parte de los promotores sociales.

Y, finalmente, en el ámbito de la vivienda protegida:

1. Pone en marcha el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida, que tiene que servir de base para conocer toda la demanda de vivienda asequible, y para la adjudicación pública de todas las viviendas protegidas que se construyan y se transmitan en Cataluña con el fin de asegurar la máxima transparencia en las transmisiones y evitar los sobreprecios.

2. Prevé la preservación de los parques de vivienda asequible, mediante la larga duración de la calificación de las viviendas protegidas de alquiler o de venta y la imposibilidad de descalificación, con precios máximos y control público de las transmisiones, para ir constituyendo un parque protegido y social estable que garantice la atención de las necesidades de vivienda de la población con ingresos medios y bajos, de manera estable y continuada, en el futuro.

3. Vincula la calificación de las viviendas con protección oficial a la calificación del suelo en los casos de suelos públicos o de suelos provenientes de las reservas urbanísticas obligatorias.

4. Obliga en el establecimiento de juntas administradoras en todas las promociones de viviendas con protección oficial en régimen de alquiler o de cesión de uso, con el fin de velar por la adecuada conservación y mantenimiento de los elementos comunes de los edificios y favorecer la convivencia.

5. Prevé la colaboración con la Administración, de notarios y registradores de la propiedad para asegurar un control real sobre las transmisiones de viviendas con protección oficial o con rehabilitación que se hayan beneficiado de ayudas públicas.

6. Establece un régimen sancionador potente para conseguir una aplicación eficiente de la Ley y de todos sus contenidos.